Teilungsversteigerung, wenn ein Miterbe im Haus wohnt

Darf das Haus versteigert werden, obwohl ein Miterbe darin wohnt?

Ja. Dass ein Miterbe im Haus wohnt, hindert die Teilungsversteigerung nicht. Jeder andere Miterbe kann sie beantragen.

Wer im Erbhaus wohnt, nutzt ein Haus, das allen Miterben gemeinsam gehört. Er darf es mitbenutzen, solange er die anderen nicht ausschließt (§ 743 BGB). Ein Recht, dass die Gemeinschaft für immer bestehen bleibt, gibt ihm das nicht. Jeder Miterbe kann die Auseinandersetzung verlangen und bei einem Haus die Versteigerung beim Amtsgericht beantragen, ohne Urteil und unabhängig von seinem Anteil (§ 180 ZVG).

Für den Bewohner ist die Lage besonders schwer: Er verliert nicht nur einen Vermögenswert, sondern sein Zuhause. Gerade deshalb lohnt es sich für beide Seiten, die Optionen früh zu kennen.

Kann der Bewohner die Versteigerung aufhalten?

Vorübergehend ja, auf Dauer nein. Das Gesetz gibt ihm wenige, eng begrenzte Mittel.

• Einstweilige Einstellung: Innerhalb von zwei Wochen nach Zustellung kann er beantragen, das Verfahren für höchstens sechs Monate anzuhalten. Das Gericht wägt die Interessen ab. Die Einstellung kann einmal wiederholt werden (§ 180 Abs. 2 ZVG).
• Schutz gemeinsamer Kinder: Die weitergehende Einstellung zum Schutz eines Kindes nach § 180 Abs. 3 ZVG gilt nur zwischen Ehegatten und Lebenspartnern. Unter Geschwistern greift sie nicht.
• Sittenwidrige Härte: In ganz besonderen Ausnahmefällen, etwa bei ernster Gefahr für Leben oder Gesundheit, kann das Gericht nach § 765a ZPO eingreifen. Das ist selten und meist nur vorübergehend.

Alter, Krankheit oder die Pflege der Eltern im Haus spielen bei der Abwägung eine Rolle. Sie führen aber in der Regel zu Aufschub, nicht zu einem dauerhaften Verbot.

Muss der Bewohner Gutachter und Besichtigungen zulassen?

Nein, eine Pflicht dazu gibt es im Verfahren nicht. Verweigert er den Zutritt, schadet er aber meist allen Miterben, auch sich selbst.

Kommt der Gutachter nicht ins Haus, bewertet er nach dem äußeren Eindruck und den Unterlagen. Der Wert wird dadurch unsicherer, und der Gutachter berücksichtigt das Risiko. Bieter, die das Haus nie von innen gesehen haben, bieten vorsichtiger. Beides drückt den Erlös, und vom Erlös bekommt auch der Bewohner seinen Anteil.

Wer im Haus wohnt und es eigentlich selbst ersteigern will, kann von einem niedrigen Wert profitieren. Das ist ein Grund, warum Besichtigungen in der Praxis oft verweigert werden.

Muss der Bewohner bis dahin Nutzungsentschädigung zahlen?

Möglicherweise ja, aber in der Regel erst ab dem Zeitpunkt, an dem die anderen Miterben eine Neuregelung verlangen. Rückwirkend gibt es meist nichts.

Grundlage ist § 745 Abs. 2 BGB: Jeder Miterbe kann eine Benutzung verlangen, die dem Interesse aller entspricht. Nutzt einer das Haus allein, kann eine Entschädigung angemessen sein, die sich an der ortsüblichen Miete orientiert und um seinen eigenen Anteil gekürzt wird. Fordern Sie das deshalb früh und schriftlich.

Unabhängig davon müssen alle Miterben die laufenden Lasten des Hauses nach ihren Anteilen tragen (§ 748 BGB). Wie das im Einzelfall verrechnet wird, klären Sie mit Ihrem Anwalt.

Was passiert nach dem Zuschlag mit dem Bewohner?

Mit dem Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer. Der Bewohner muss ausziehen, wenn der Ersteher das verlangt.

1. Eigentum: Der Ersteher wird mit dem Zuschlag Eigentümer, nicht erst mit dem Eintrag ins Grundbuch (§ 90 ZVG).
2. Räumungstitel: Der Zuschlagsbeschluss ist zugleich ein Titel auf Räumung gegen den Besitzer (§ 93 ZVG). Der Ersteher braucht keine Räumungsklage.
3. Räumung: Zieht der Bewohner nicht freiwillig aus, setzt der Gerichtsvollzieher die Räumung durch (§ 885 ZPO). In Härtefällen kann der Bewohner Vollstreckungsschutz beantragen, grundsätzlich spätestens zwei Wochen vor dem Räumungstermin. Später geht es nur, wenn die Gründe erst danach entstanden sind oder er unverschuldet nicht früher handeln konnte.

Persönliche Sachen und gewöhnliche Möbel des Bewohners werden grundsätzlich nicht mitversteigert. Mitversteigert werden das Grundstück, das Haus mit allem, was fest eingebaut ist, und das Zubehör, also bewegliche Dinge, die dem Haus dienen und nach der Verkehrsauffassung dazugehören (§ 55 ZVG). Was im Einzelfall Zubehör ist, kann streitig sein.

Etwas anderes gilt, wenn der Bewohner ein Recht zum Wohnen hat, das den Zuschlag überdauert, etwa ein echter Mietvertrag oder ein eingetragenes Wohnrecht mit passendem Rang. Dann soll nicht geräumt werden. Das prüft der Anwalt anhand von Vertrag und Grundbuch.

Was gilt, wenn das Haus an Dritte vermietet ist?

Der Mietvertrag läuft weiter. Der Ersteher tritt an die Stelle der Erbengemeinschaft als Vermieter und hat kein Sonderkündigungsrecht.

In einer normalen Zwangsversteigerung darf der Ersteher Mietverträge mit gesetzlicher Frist kündigen. In der Teilungsversteigerung schließt § 183 ZVG das aus. Es bleibt bei den gewöhnlichen Kündigungsregeln des Mietrechts, etwa wegen Eigenbedarfs. Für Mieter ist die Teilungsversteigerung also deutlich weniger einschneidend als für einen Miterben, der ohne Mietvertrag im Haus wohnt.

Für die Erben heißt das: Ein vermietetes Haus erzielt in der Versteigerung oft weniger als ein leeres, weil Selbstnutzer ausscheiden. Kapitalanleger bieten dagegen mit.

Kann der Bewohner das Haus selbst ersteigern?

Ja. Jeder Miterbe kann mitbieten. Für den Bewohner ist das oft der Weg, im Haus zu bleiben.

• Sicherheit: Auf Verlangen muss er im Termin 10 % des Verkehrswerts als Sicherheit leisten, nicht in bar, sondern etwa per Verrechnungsscheck einer Bank oder vorheriger Überweisung an die Gerichtskasse (§§ 68, 69 ZVG).
• Finanzierung: Er muss das ganze Gebot zahlen. Sein eigener Anteil fließt ihm über die Verteilung des Erlöses wieder zu. Die Bank muss also den vollen Betrag zwischenfinanzieren können.
• Vorteile: Als Miterbe zahlt er keine Grunderwerbsteuer (§ 3 Nr. 3 GrEStG), und die Zuschlagsgebühr wird ohne seinen eigenen Anteil berechnet.

Will der Bewohner das Haus behalten, ist eine Einigung vor dem Termin meist günstiger: Er zahlt die anderen nach dem Verkehrswert aus, und alle sparen die Kosten und das Risiko der Versteigerung.

Wie hilft Erbright, wenn ein Miterbe im Haus wohnt?

Erbright finanziert den Weg vor, wenn Sie raus wollen und der Miterbe, der im Haus wohnt, blockiert: Anwalt, Gericht und Gutachter.

1. Sie machen die kostenlose Online-Fallprüfung. Sie zeigt sofort, ob Ihr Fall zum Modell passt, etwa ob Ihr Erbteil mindestens 150.000 € beträgt.
2. Ein Fachanwalt für Erbrecht übernimmt den rechtlichen Teil, auch die Fragen zu Nutzungsentschädigung und Räumung. Erbright finanziert und koordiniert.
3. Sie zahlen nichts im Voraus, und es gibt keine Nachforderungen. Erbright erhält ein Erfolgshonorar auf den ausgezahlten Erlös. Der Satz sinkt mit der Größe des Erbteils, die genaue Zahl bekommen Sie im Erstgespräch.

Ziel ist zuerst eine Einigung, etwa dass der Bewohner Sie auszahlt. Die Versteigerung ist der letzte Weg.

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Dieser Ratgeber gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Erbright erbringt keine Rechtsdienstleistungen.