Kurzantwort

Ein geerbtes Haus gehört allen Miterben gemeinsam, keiner besitzt ein bestimmtes Stück davon. Notwendige Reparaturen darf jeder allein veranlassen, über Vermietung und laufende Verwaltung entscheidet die Mehrheit nach Erbquoten, und verkaufen können die Erben grundsätzlich nur gemeinsam. Die laufenden Kosten tragen alle im Verhältnis ihrer Anteile.

Inhalt dieser Seite
  1. Wem gehört das Haus?
  2. Wer entscheidet was?
  3. Wer zahlt die laufenden Kosten?
  4. Wenn Sie sich nicht einigen
  5. Häufige Fragen

Wem gehört das Haus in der Erbengemeinschaft?

Allen Miterben gemeinsam. Keiner besitzt ein Drittel des Hauses oder ein bestimmtes Zimmer, jeder hat einen Anteil am ganzen Nachlass.

Juristisch heißt das Gesamthand (§ 2032 BGB). Im Grundbuch stehen deshalb alle Erben mit dem Zusatz „in Erbengemeinschaft“. Das Grundbuch sollten Sie früh berichtigen lassen: Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Eintragung der Erben gebührenfrei.

Über seinen Anteil am Nachlass kann jeder Miterbe allein verfügen, ihn also verkaufen. Über das Haus selbst können die Erben nur gemeinsam verfügen.

Wer entscheidet was: allein, mit Mehrheit oder alle zusammen?

Es hängt davon ab, wie weit eine Maßnahme reicht. Die Mehrheit wird nach Erbquoten gezählt, nicht nach Köpfen.

MaßnahmeWer entscheidet?
Rohrbruch, Sturmschaden, Frostschutz sichernjeder allein
Gebäudeversicherung fortführen oder abschließenMehrheit, im Notfall jeder allein
Grundsteuer und Hausgeld aus dem Nachlass zahlenMehrheit
Handwerker für übliche Reparaturen beauftragenMehrheit
Haus vermieten, Mietvertrag abschließenMehrheit
Miete erhöhen, Mieter abmahnenMehrheit
Haus selbst mitbewohnenjeder, solange die anderen nicht ausgeschlossen werden
Wohnung allein nutzen, die anderen ausschließennur mit Zustimmung oder Regelung durch die Mehrheit
Umfassend sanieren, umbauen, abreißengrundsätzlich alle
Haus verkaufengrundsätzlich alle
Grundschuld eintragen lassenalle
Teilungsversteigerung beantragenjeder allein

Die Regeln stehen in § 2038 BGB mit Verweis auf § 745 BGB sowie in § 2040 BGB für Verfügungen. Wo die Grenze im Einzelfall liegt, etwa ob eine Sanierung noch Verwaltung oder schon eine wesentliche Veränderung ist, klären Sie im Zweifel anwaltlich.

Häufiger Irrtum

„Um das Haus zu vermieten, müssen die Erben eine GbR gründen.“ Das ist nicht nötig. Die Erbengemeinschaft kann selbst vermieten. Die Mehrheit nach Erbquoten genügt.

Wer zahlt die laufenden Kosten, und was, wenn einer nicht zahlt?

Alle Miterben im Verhältnis ihrer Anteile. Wer die Hälfte erbt, trägt die Hälfte von Grundsteuer, Versicherung, Hausgeld und Reparaturen.

So bestimmt es § 748 BGB. Am einfachsten zahlt man aus dem Nachlass, etwa vom Konto des Erblassers oder aus Mieteinnahmen. Reicht das nicht, legt oft einer vor. Was Sie für die anderen vorlegen, können Sie anteilig von ihnen verlangen oder bei der Auseinandersetzung verrechnen lassen. Halten Sie alle Zahlungen mit Belegen fest.

Zahlt ein Miterbe seinen Anteil dauerhaft nicht, wächst mit jedem Monat der Druck, das Haus zu verkaufen. Die laufenden Kosten sind oft der Moment, an dem aus Abwarten Streit wird.

Was tun, wenn sich die Erben über das Haus nicht einigen?

Dann gibt es drei Wege, die ohne Zustimmung des Blockierers funktionieren.

  1. Den eigenen Erbteil verkaufen: schnell, aber meist mit deutlichem Abschlag. Mehr auf der Seite Erbteil verkaufen.
  2. Die Teilungsversteigerung beantragen: Jeder Miterbe kann sie beim Amtsgericht beantragen, ohne Urteil (§ 180 ZVG). Oft bringt schon der Antrag die anderen an den Tisch. Mehr im Ratgeber zur Teilungsversteigerung.
  3. Auf Auseinandersetzung klagen: der letzte Schritt, wenn der Nachlass teilungsreif ist und sich die Erben über die Verteilung nicht einigen.

Wie Sie den Verkauf konkret durchsetzen, wenn einer nicht will, steht auf der Seite Haus verkaufen in der Erbengemeinschaft. Wohnt ein Miterbe im Haus, lesen Sie Teilungsversteigerung bei bewohntem Haus.

Häufige Fragen

Muss die Erbengemeinschaft ins Grundbuch eingetragen werden?

Das Grundbuch muss berichtigt werden, damit die Erben als Eigentümer eingetragen sind. Stellen die Erben den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, kostet die Eintragung beim Grundbuchamt keine Gebühr.

Darf ein Miterbe im Haus wohnen?

Ja, er darf das Haus mitbenutzen, solange er die anderen nicht ausschließt. Wohnt er allein darin, können die anderen eine Neuregelung verlangen, etwa eine Nutzungsentschädigung, in der Regel aber erst ab dem Zeitpunkt, an dem sie das fordern.

Braucht die Erbengemeinschaft eine GbR, um das Haus zu vermieten?

Nein. Die Erbengemeinschaft kann selbst vermieten. Die Vermietung gehört zur Verwaltung, für die eine Mehrheit nach Erbquoten genügt.

Kann ein Miterbe die anderen auszahlen und das Haus übernehmen?

Ja, wenn alle einverstanden sind. Einen Anspruch darauf hat er nicht. Üblich ist eine Auszahlung nach dem Verkehrswert abzüglich der Schulden, beurkundet beim Notar. Grunderwerbsteuer fällt dabei zwischen Miterben nicht an.

Quellen

Von Willi Sommer, Gründer von Erbright · Zuletzt aktualisiert: Oktober 2026

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Dieser Ratgeber gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Erbright erbringt keine Rechtsdienstleistungen.