Ablauf der Teilungsversteigerung: Schritt für Schritt

Wie läuft eine Teilungsversteigerung Schritt für Schritt ab?

Der Ablauf der Teilungsversteigerung hat neun Schritte, vom Antrag bis zur Verteilung. Die Fristen stehen im Gesetz, die Dauer dazwischen hängt vor allem vom Gericht und vom Gutachter ab.

Die Teilungsversteigerung folgt weitgehend den Regeln der normalen Zwangsversteigerung. Für die Aufhebung einer Gemeinschaft gelten einige Sonderregeln (§§ 180 bis 185 ZVG). Die wichtigste: Der Antragsteller braucht kein Urteil und keinen Grund, sein Anteil genügt.

Wie kann ich die Teilungsversteigerung beantragen?

Schriftlich beim Amtsgericht, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Ein Anwalt ist nicht vorgeschrieben, aber der Antrag muss vollständig sein.

1. Grundstück bezeichnen: Grundbuchamt, Grundbuchblatt und Flurstück, am einfachsten mit einem aktuellen Grundbuchauszug.
2. Gemeinschaft benennen: Wer gehört zur Erbengemeinschaft, mit Namen und Anschriften der Miterben.
3. Erbrecht nachweisen: Wer nicht selbst im Grundbuch steht, weist nach, dass er Erbe des eingetragenen Eigentümers ist (§ 181 Abs. 2 ZVG, § 17 ZVG). Das geht mit einem Erbschein oder einem notariellen Testament samt Eröffnungsprotokoll.
4. Gebühr zahlen: Für die Anordnung fallen 120 € an (KV 2210 GKG). Spätestens mit der Terminbestimmung verlangt das Gericht einen Vorschuss auf die weiteren Gebühren, dazu einen Auslagenvorschuss für den Gutachter.

Manche Amtsgerichte stellen Vordrucke bereit. Wie hoch die Vorschüsse bei Ihrem Verkehrswert sind, zeigt der Rechner auf der Seite Kosten der Teilungsversteigerung.

Wie lange dauert eine Teilungsversteigerung?

Ohne Verzögerungen vergeht vom Antrag bis zum Zuschlag meist rund ein Jahr. Mit Einstellungsanträgen, Beschwerden oder einem zweiten Termin werden es schnell zwei Jahre und mehr.

Eine amtliche Statistik zur Dauer gibt es nicht. Die größten Zeitfresser sind die Auslastung des Gerichts und die Wartezeit auf das Gutachten. Dazu kommen die Mittel, mit denen Miterben das Verfahren aufhalten können:

Alles, was die Dauer verlängert, kostet die Erben Geld: Hausgeld, Grundsteuer, Versicherung und Instandhaltung laufen weiter.

Was passiert im Versteigerungstermin?

Das Gericht nennt die Bedingungen, dann wird mindestens 30 Minuten lang geboten. Den Zuschlag bekommt das höchste wirksame Gebot, wenn kein gesetzlicher Grund dagegen spricht.

1. Bekanntmachungen: Der Rechtspfleger nennt den Verkehrswert, das geringste Gebot und die Rechte, die bestehen bleiben.
2. Bietzeit: Mindestens 30 Minuten (§ 73 ZVG). Sie endet erst, wenn trotz Aufforderung niemand mehr bietet.
3. Sicherheit: Verlangt ein Beteiligter es, muss ein Bieter sofort 10 % des Verkehrswerts als Sicherheit leisten, nicht in bar, sondern per Bankscheck oder vorheriger Überweisung an die Gerichtskasse (§§ 67 bis 69 ZVG). Ohne die Sicherheit wird das Gebot zurückgewiesen.
4. Zuschlag: Das Gericht hört die Beteiligten an und erteilt den Zuschlag dem Meistbietenden (§ 81 ZVG). Manchmal verkündet es ihn erst in einem eigenen Termin, der höchstens eine Woche später liegen soll (§ 87 ZVG).

Der Termin ist öffentlich. Jeder darf mitbieten, auch die Miterben selbst. Wer für einen anderen bietet, braucht eine öffentlich beglaubigte Vollmacht.

Gibt es ein Mindestgebot? Die Wertgrenzen 5/10 und 7/10

Im ersten Termin die Hälfte des Verkehrswerts, die 7/10-Grenze nur auf Antrag bestimmter Berechtigter. Im neuen Termin gelten beide Grenzen nicht mehr.

• 5/10-Grenze: Bleibt das Meistgebot unter der Hälfte des Verkehrswerts, wird der Zuschlag im ersten Termin von Amts wegen versagt (§ 85a ZVG). Dabei zählen Rechte, die bestehen bleiben, mit.
• 7/10-Grenze: Liegt das Meistgebot unter 70 %, kann ein Berechtigter die Versagung beantragen, dessen Anspruch bei 70 % gedeckt wäre (§ 74a ZVG). Das sind vor allem Gläubiger mit Rechten am Grundstück. Ein Miterbe kann diesen Antrag allein wegen seines Anteils in der Regel nicht stellen.
• Neuer Termin: Wurde der Zuschlag aus einem dieser Gründe versagt, setzt das Gericht einen neuen Termin an. Dort gelten weder die 5/10- noch die 7/10-Grenze. Das Haus kann dann auch deutlich unter Wert weggehen.

Was ist das geringste Gebot in der Teilungsversteigerung?

Das niedrigste Gebot, das das Gericht überhaupt zulässt. Es deckt die Verfahrenskosten und die Rechte, die bestehen bleiben.

In der Teilungsversteigerung bleiben alle Rechte bestehen, die den Anteil des Antragstellers belasten, und alle, die ihnen im Rang vorgehen oder gleichstehen (§ 182 ZVG). Eine Grundschuld, die auf dem ganzen Haus liegt, belastet auch den Anteil des Antragstellers. Sie wird deshalb beim geringsten Gebot in aller Regel berücksichtigt und bleibt als Belastung des Grundstücks bestehen.

Für Bieter heißt das: Das Gebot im Saal ist nur der Teil, den sie bar zahlen. Dazu kommen die Rechte, die bestehen bleiben, und bei den Wertgrenzen zählen beide zusammen. Wie stark eine bestehen bleibende Grundschuld wirtschaftlich wiegt, hängt davon ab, ob und wie viel Schuld noch dahintersteht. Das kann den Erlös der Erben deutlich verändern und gehört vor dem Termin anwaltlich geklärt.

Was passiert, wenn niemand bietet?

Dann wird das Verfahren einstweilen eingestellt. Bleibt auch ein zweiter Termin ohne Gebot, wird es aufgehoben.

Gibt im Termin niemand ein zulässiges Gebot ab, stellt das Gericht das Verfahren einstweilen ein (§ 77 ZVG). Der Antragsteller kann die Fortsetzung beantragen. Bleibt auch der nächste Termin ergebnislos, wird das Verfahren aufgehoben. Die bis dahin angefallenen Kosten trägt zunächst der Antragsteller, weil es keinen Erlös gibt, aus dem sie bezahlt werden könnten.

Ganz ohne Gebot bleibt ein Termin vor allem dann, wenn das geringste Gebot wegen hoher Belastungen zu hoch liegt oder das Haus in schlechtem Zustand ist.

Kann ich den Antrag zurücknehmen oder das Verfahren pausieren?

Ja, bis zum Zuschlag jederzeit. Sie können den Antrag zurücknehmen oder die einstweilige Einstellung bewilligen.

• Rücknahme: Das Verfahren wird aufgehoben (§ 29 ZVG). Geschieht das vor der Bestimmung des ersten Termins, sinkt die Verfahrensgebühr auf 0,25 (KV 2212 GKG).
• Einstellung bewilligen: Das Verfahren ruht, etwa während Verhandlungen über eine Einigung (§ 30 ZVG). Fortgesetzt wird es nur auf Antrag, und der muss innerhalb von sechs Monaten kommen, sonst wird das Verfahren aufgehoben (§ 31 ZVG).
• Dritte Bewilligung: Wer die Einstellung zum dritten Mal bewilligt, nimmt damit den Antrag zurück.

Diese Kontrolle ist der Grund, warum die Teilungsversteigerung oft vor dem Termin endet: Der Antragsteller kann seinen Antrag bis zum Zuschlag zurücknehmen oder die Einstellung bewilligen, sobald eine Einigung in Sicht ist. Ist ein anderer Miterbe beigetreten, kann das Verfahren auf dessen Antrag allerdings weiterlaufen.

Was bewirkt ein Beitritt der Miterben?

Ein Miterbe, der dem Verfahren beitritt, wird selbst Antragsteller. Nimmt der erste Antragsteller zurück, läuft das Verfahren für ihn weiter.

Den Beitritt beantragt ein Miterbe beim selben Gericht. Er hat danach dieselben Rechte, als wäre das Verfahren auf seinen eigenen Antrag angeordnet worden (§ 27 ZVG). Die Gebühr beträgt wieder 120 €. Damit sein Beitritt beim geringsten Gebot im Termin berücksichtigt wird, muss der Beitrittsbeschluss spätestens vier Wochen vor dem Termin zugestellt sein (§ 44 Abs. 2 ZVG).

Sinnvoll ist ein Beitritt für einen Miterben, der selbst verkaufen will und nicht davon abhängen möchte, ob der erste Antragsteller durchhält. Was das für Sie bedeutet, wenn Sie den Beschluss bekommen haben, steht auf der Seite Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft.

Was passiert nach dem Zuschlag?

Der Ersteher wird Eigentümer und zahlt bis zum Verteilungstermin. Der Erlös gehört dann weiter allen Miterben gemeinsam.

1. Eigentum: Mit dem Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer, nicht erst mit dem Eintrag ins Grundbuch (§ 90 ZVG). Wohnt ein Miterbe ohne eigenes Recht zum Wohnen im Haus, ist der Zuschlag zugleich ein Räumungstitel gegen ihn (§ 93 ZVG).
2. Beschwerde: Gegen den Zuschlag ist binnen zwei Wochen die sofortige Beschwerde möglich, aber nur aus den gesetzlich genannten Gründen.
3. Zahlung: Der Ersteher zahlt das Bargebot spätestens im Verteilungstermin, ab dem Zuschlag mit 4 % Zinsen (§ 49 ZVG).
4. Verteilungstermin: Im Verteilungstermin zieht das Gericht die Verfahrenskosten ab und bedient Gläubiger, deren Rechte erlöschen (§ 105 ZVG). Den Rest teilt es nur dann unter den Miterben auf, wenn sich alle über die Aufteilung einig sind. Sonst wird er für die Erbengemeinschaft hinterlegt.

Ist der Erlös hinterlegt, braucht es eine Einigung über den Nachlass oder eine Erbauseinandersetzungsklage. Gestritten wird dann aber nur noch über Geld, nicht mehr über ein Haus.

Wie hilft Erbright bei der Teilungsversteigerung?

Erbright finanziert alles vor, was Sie auf diesem Weg vorstrecken müssten: Anwalt, Gerichtsvorschüsse und Gutachter, bis zur Auszahlung Ihres Anteils.

1. Sie machen die kostenlose Online-Fallprüfung. Sie zeigt sofort, ob Ihr Fall zum Modell passt, etwa ob Ihr Erbteil mindestens 150.000 € beträgt.
2. Ein Fachanwalt für Erbrecht übernimmt den rechtlichen Teil, vom Antrag bis zur Verteilung. Erbright finanziert und koordiniert.
3. Sie zahlen nichts im Voraus, und es gibt keine Nachforderungen. Erbright erhält ein Erfolgshonorar auf den ausgezahlten Erlös. Der Satz sinkt mit der Größe des Erbteils, die genaue Zahl bekommen Sie im Erstgespräch.

Ziel ist zuerst eine Einigung. Die Versteigerung ist der letzte Weg.

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